STARTSIDE

OM OSS

PRODUKTER
OG TJENESTER


 » Fuktskader
 » Taksering
 » Boligsalgsrapport
 » Skadetaksering
 » Byggesøknader
 » Byggeplasskontroll
 » Reklamasjoner

LINKER

NYHETER

KONTAKT

PRODUKTER OG TJENESTER

 

FUKTSKADER

SKJULTE FUKTSKADER

Boss undersøker baderomsveggen for skjulte fuktskader.

Vannskader og fuktighet i bygninger gir grobunn for mugg. Mugg i boliger kan gi problemer i form av utvikling av astma/allergi, trøtthet og andre mer eller mindre diffuse symptomer. Selv om muggsopp er en del av den ”normale floraen” både inne og ute, vil fuktighet kunne gi vekst som forstyrrer den naturlige balansen. Dette vil i svært mange tilfeller gi inneklimaproblemer.

Når muggsoppen dør avgir den toksiner som kan gi allergiske og astmatiske symptomer. Hvis en i familien er konstant "småforkjølet" kan fukt være forklaringen. Selv nye boliger kan ha store fuktproblemer.

Den mikrobiologiske aktivitet er normalt ikke synlig. Det må brukes spesialutstyr både for målinger og analyse. Gjennom laboratorieanalyse får man greie på tilstanden for de områder det er tatt prøver fra og heretter vil tiltak kunne settes i verk.

 

Muggvekst på plate i etasjeskiller, ingen mugg synlig  

Hvordan kontrollere om det er muggsopp i lufta

Man kan ta en referanseprøve av utelufta. Deretter tar man prøver inne på relevante steder. Får man høyere måling av muggsporer innendørs har man som regel en synlig muggskade.

Forskerene tror at vi blir helsemessig påvirket av mycotoxinene og MVOC (microbal volatile organic compounds = mikrobielle flyktige organiske emner) som utskilles av muggsoppen som sitter inne i veggen dersom skaden er skjult. De blir ikke oppfanget ved luftprøver.

For å avdekke om det er en skjult muggskade er det derfor ikke nok å kontrollere inneluften. Dersom skaden sitter ute i veggen er sporene for store til å komme ut i rommet. Man kan derfor friskmelde et rom med massiv muggvekst skjult ute i veggen.

For å avdekke en skjult skade må konstruksjonen åpnes opp, evt. kan man ved hjelp av fuktmåler lete seg frem til hvor skaden sitter.

Fuktmåler er heller ikke en fullgod løsning, dersom fuktskaden har tørket opp så finner man den ikke med fuktmåler heller. Nå hersker det en oppfatning i fagmiljøet at er skaden tørr så er den ikke farlig lenger. Dette har nyere forskning avkreftet, en tørr fuktskade fortsetter å sende ut mycotoksiner og MVOC i mange år etter at skaden er tørket opp. Se link

Tina leter etter fuktskade på kjøkken.

Derfor er hunden et godt hjelpemiddel når det ikke er synlige skader, og de som bor i boligen har fått helseproblemer som man mistenker kan stamme fra boligen. Den er trent opp til å snuse seg fram til hvor det lukter sterkest. Her kan man ta ut en materialprøve og sende laboratoriet for å få vite mengde og type muggskade som sitter i konstruksjonen.

Dette er typisk funn der hunden har markert på en vegg helt uten synlige tegn til fukt.

 

Kilder til uønsket mikroorganismer kan være:

Man må videre være klar over at muggsopp forårsaket av f.eks. en fuktskade, kan gi problemer i mange år etter at fuktigheten er fjernet. Ved sanering må derfor alt infisert materiale fjernes.

Mange kjenner igjen såkalt ”svertesopp” i vinduskarmer, på tapeter, gulvlister etc. i rom med dårlig ventilasjon og lite oppvarming, eksempelvis soverom mot tilfylt terreng. I de fleste tilfeller er dette noe man bør gjøre noe med. Dette er en synlig fuktskade, man må finne årsak og rette denne.

Hva sier forskriftene og hva er grenseverdier

Folkehelseinstituttet; Rapport 2009:2 Miljø og helse- en forskningsbasert kunnskapsbase, B.3.4.6 Anbefalte normer;

Norm for muggsopp:

Synlig mugg og mugglukt bør ikke forekomme. Ingen patogene sopparter bør forekomme

Norm for bakterier:

Patogene mikroorganismer bør ikke forekomme. Nivåene av bakterier bør holdes så lavt som mulig.

 

Byggforskriftene (§8-37, 1997):
"Bygningsdeler og konstruksjoner skal være slik utført at nedbør, overflatevann, grunnvann, bruksvann og luftfuktighet ikke kan trenge inn og gi fuktskader, mugg, soppvekst eller andre hygieniske problemer" --- "Materialer og konstruksjoner skal være så tørre ved innbyggingen/forseglingen at det ikke oppstår problemer med vekst av mikroorganismer, nedbrytning av organisk materialer og økt avgassing."

Forskrifter for miljørettet helsevern i barnehager og skoler, §19:
"Virksomheten skal ha tilfredsstillende inneklima, herunder luftkvalitet. Den relative luftfuktigheten i rommene skal ligge på et slikt nivå at fare for muggdannelser ikke forekommer".
(Sosialdepartementet I-0848B).

Byggeforskriften og forskrift for miljørettet helsevern i barnehager og skoler er meget klare, man bruker ordet skal i de krav man setter opp.

Dessverre slår Folkehelseinstituttet i hjel både byggeforskriften og forskrift for miljørettet helsevern, de reduserer kravet til å bruke ordet bør, det vil si dersom du har fått en fuktskade i et nytt hus og du viser til byggeforskriften så kan byggmester vise til Folkehelseinstituttet. Dette gjør det vanskelig å nå frem, men man har fått det til i Sverige, så står vi på og krever rettet alle fuktskader så må også det norske fagmiljøet følge i Sveriges fotspor og ta fuktskader på alvor.

Aspergillus Versicolor trenger lite fukt for å leve, og har sjelden kjellerlukt. Vi finner den ofte i materialprøver som blir dyrket opp i laboratorium. Kan være vanskelig å få øye på i mineralull når den vokser der.

Chaetomium Globulosum har kjellerlukt.

 

 

REKLAMASJONER

FEIL- OG MANGELRAPPORTER

Avhendingsloven regulerer forholdet mellom selger og kjøper av bolig/leiligheter.

Bustadoppføringslova regulerer forholdet dersom du bygger bolig/leilighet.

Man kan reklamere på skjulte feil og mangler etter Avhendingsloven. For begge parter vil eiendomshandelen bli tryggere dersom selger får utarbeidet en boligsalgsrapport. Rapporten er omtalt i eget kapittel.

Selger velger ofte å ha en eierskifteforsikring. Dersom kjøper finner feil ved boligen må kjøper da henvende seg til eierskifteforsikringen. Kjøper kan også skaffe seg en kjøperforsikring. En eventuell tvist vil da bli mellom to profesjonelle parter, og kjøper og selger slipper derved å engasjere seg i en tvistesak.

Det viser seg ofte at selgers opplysningsplikt ikke oppfylles og at kjøper påberoper seg feil og mangelforhold som de mener ikke var bekjentgjort i forbindelse med eierskifte.

Det må derfor utarbeides en egen rapport som viser de feil og mangler som er avdekket og kostnader ved å utbedre disse. Jeg har godkjenning i NITO-takst til å gjennomføre reklamasjonstakster.

Det blir stadig flere som flytter inn i ny bolig og merker at helsa endrer seg på en eller flere familiemedlemmer. Det kan ofte være vanskelig å påvise hva som er galt i boligen. Se beskrivelse av søk med fuktmåler og hunder.

Det er noen feil og mangler som går igjen;

Fuktskader:
Bygninger er særlig utsatt for fuktskader i våtrom, innredede rom under terreng, kjeller og loft. Det kan også være lekkasjepunkter rundt vinduer og dører.

Fukt i betonggulv med tett vinyl oppå. Limet er forsåpet og det er muggvekst under belegget. Ble oppdaget da det viste seg at det var flere feil og mangler ved boligen.

Mugg, sopp og råte:

Du kan forsikre deg mot skader fra råtesopp, dvs. sopp som bryter ned styrken i treverket. Du kan ikke forsikre deg mot muggsopp. Denne påfører ikke treverket noen større skade utover kosmetiske skader i form av misfarging.

Muggsopp kan påvirke helsen, og er av den grunn uønsket i beboelses og oppholdsrom. Fukt er årsak til at dette oppstår. Med flere våtrom, økt vannforbruk og manglende vedlikehold legger man til rette for mugg, sopp og råteskader. Slurv og uvitenhet i byggebransjen er også en utbredt årsak til fuktproblemer.

Baderom;
Baderom er ofte omstridt i forbindelse med eierskifte. Det kan være vanskelig å avdekke fuktskader i våtrom med flis på vegger og gulv. Det skal være en tett membran under flisene. I praksis viser det seg at det er meget vanskelig å få membranen tett. Dersom badet er i daglig bruk vil det være fukt mellom membran og flis. Det vil derfor være normalt med utslag på fuktmåler i dusjsonen. Fuktmengden kan være så liten at man ikke får utslag ved kontroll på andre siden av vegg/gulv. Ofte må man åpne opp for å dokumentere at det er en skade.

Luftlekkasje og kuldegjennomslag:
Ved unøyaktig montering av vindtetting og dampsperre kan man få ukontrollerte luftlekkasjer med kuldegjennomslag i konstruksjonen og varm luft som kondenserer i kalde yttervegger med påfølgende mulighet for muggvekst.

Setningsskader og skjevheter;
Måleinstrumenter for retthetsmåling kan avdekke skjevheter og avvik i konstruksjon.
Skjevheter kan ha svært mange årsaker. Man skal huske på at eldre bolighus kan ha større skjevheter i gulvene uten at dette er unormalt.

Grunnmuren er trykket inn og sprukket opp. Påforet innervegg sto i bue. Masse fukt har trengt gjennom grunnmur med muggvekst i isolasjon og gipsplater som resultat.

 

SKADETAKSERING

FORSIKRINGSSKADER PÅ BOLIGEIENDOM

Ved en forsikringsskade foretar takstingeniøren skaderegistreringer og aktuelle målinger. Med utgangspunkt i dette utarbeides rapport med beskrivelse av hendelsesforløp, skadeårsak, skadeomfang, tiltak og det beregnes reparasjonskostnader og den verdiøkning som en reparasjon medfører.
Videre vurderes materialers normale "levetid" og skadens påregnelighet ut fra normalt vedlikehold og bruk.

Hva gjør man når skaden inntreffer?
Når skaden inntreffer må gjenverdier sikres og skadebegrensing igangsettes slik at ikke skaden blir større, dette gjelder også for innbo og løsøre.

Det er svært viktig å kunne dokumentere skadeårsak og skadeomfang for eksempel ved fotografering. Dette er veldig viktig dersom reparasjoner igangsettes før takst avholdes. Hvis man er usikker må man ta kontakt med forsikringsselskapet.

Totalskade;

Om skaden er så stor at den betraktes som totalskade, vil det ofte være praktisk å gjenoppføre en ny bygning som er tilpasset dagens krav og behov.
For den som er rammet vil det uten tvil være mest gunstig å bruke skadeskjønn som oppgjørsform. Da beregnes verdien av den skadde bygning og skadelidte får bruke denne sum til å føre opp en bygning til samme formål. Innredning og størrelse kan være etter skadelidtes ønske inntil den verdi skjønnet tilsier. Bygges det større og dyrere må skadelidte dekke ekstrautgiftene til dette selv.

Ulike skadetyper:

Fukt- og vannskader
Mange fukt- og vannskader har sin årsak i planleggings- og utførelsesfeil, og slike skader dekkes ikke av husforsikringen. Huseieren blir her selv ansvarlig.

Husforsikringen dekker kun skader som har oppstått i forbindelse med brudd i rør og ledninger.

Vann som trenger inn i bygningen danner grobunn for mugg og soppvekster, noe som forverrer inneklimaet . Astmatikere og andre som er allergiske mot for eksempel muggsopper blir da syke. Det er meget viktig at fukt- og vannskader blir tatt hånd om på en faglig måte så tidlig som mulig.

Innbrudd og hærverk
Med innbrudd menes at ”en hindring forseres”, for eksempel at en dør eller vindu blir brutt opp. Innbrudd må meldes til politiet, når tap av gjenstander og ting meldes til forsikringen.
Med innbrudd følger også hærverk. Når det er begått innbrudd av ”ureine” personer må man rengjøre bygningen for mulig smitte. Dette er noe forsikringsselskapet ofte er klar over, og som vi anbefaler skadelidte å ta hensyn til når innbrudd meldes.

Naturskader
Naturskader er blant annet storm, ras, skred, flom og stormflo. Disse skadene reguleres av en felles poolordning for alle forsikringsselskapene. Ved store skader der mange forsikringstakere er berørt, koordineres skadetakseringen for å øke effektiviteten.

Brann
Med brann følger ofte store vannskader. Er det benyttet sjøvann til slukking, følger ytterligere problem med salt. Deretter kommer følgeskader som sopp, mugg, røyklukt etc.

Når utstyr og innbo utsettes for høy relativ fuktighet oppstår det irr- og rustskader på metaller som sjelden kan repareres tilfredsstillende. Når PVC-holdig materialer brenner, f.eks. isolasjonsmateriale på kabler og ledninger, inneholder røyken aggressive avfallsstoffer som kan forårsake store skader på elektrisk materiell og utstyr. Slike skader kan begrenses, men man har relativt kort tid på seg.

Generelt ved brannskader må spesialkompetanse inn så snart som mulig hvis det skal være mulig å redde verdier. Ved større brannskader er det helt normalt at skadene fastsettes ved skadeskjønn. Dette gjelder også maskiner, innbo og løsøre.

 

TAKSERING

Hva er en verditakst?

Dersom du skal selge eller kjøpe bolig, refinansiere lån, foreta et arveoppgjør eller liknende, møter du begrepet verditakst.

Verditaksten er basert på en visuell befaring av boligen og tilhørende tomt. Vi gjør ingen inngrep i bygget, men vi foretar enkle fuktmålinger, spesielt på våtrom.

Verditaksten inneholder:

Salgsverdien fastsettes av takstmann, og er den prisen selger normalt kan forvente i markedet på takseringstidspunktet. Takstmannen har tilgang til en database der alle omsatte eiendommer i Norge er registrert.

Dersom du skal refinansiere dine lån;

Levetiden for en verditakst er som ferskvare, sett ut fra dagens svingende marked, ca 1/2 år.
Stigning i eiendomsmarkedet øker sikkerheten for lånet ditt. Allerede etter 1 år kan en eventuell stigning medføre at du kommer under grensen på 80%, 70% eller 60% av lånetakst. Dette medfører lavere lånerente. Lavere rente kan utgjøre flere tusen kroner spart pr. år, alt etter hvor stort lånebeløpet ditt er. Det kan derfor være svært lønnsomt med en ny verditakst.

NB! Dersom verditaksten brukes til å redusere renten kan du trekke av beløpet du har betalt for verditaksten på skatten.

Dokumenter ved takseringer

For å lette takstmannens arbeid er det en fordel at du har klar så mange av de følgende dokumenter som mulig. Dersom du mangler noen så ordner vi det.

 

 

BOLIGSALGSRAPPORT

Boligsalgsrapporten ble lansert som et samarbeid mellom takstorganisasjonene og forbrukermyndighetene.
Hensikten er å redusere reklamasjoner fra nye eiere i forbindelse med at eiendommer ble solgt med åpenbare mangler.
Jeg har utarbeidet boligsalgsrapporter siden 2006.

Boligsalgsrapporten og dens avgrensninger
Boligsalgsrapporten kan kun utføres av takstingeniører godkjent  av NITO-Takst og NorgesTakseringsforbund (NTF).
Boligsalgsrapporten er en tilstandsrapport hvor man har lagt vekt på å vurdere de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Boligsalgsrapporten øker tryggheten for alle impliserte parter i eiendomsskiftet.
Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte.
Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, ettersom det ikke foretas åpning av konstruksjoner.
Eier eller oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten før den tas i bruk. Dette gjelder selv om selger benytter en eiendomsmegler.

Om takstingeniører
NITO Takst er ledende i taksering. Takstingeniører har bred formell og reell kompetanse, samt lang erfaring innenfor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet ”Boligsalgsrapporten”.
Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en av våre takstingeniører utføre en Boligsalgsrapport, gjerne med arealkontroll og verditakst.

Klageordning
Det er opprettet en offentlig klagenemnd for Boligsalgsrapporten. Klagenemda er sammensatt av en nøytral oppmann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til denne klagenemden. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser.

Rapportens struktur
Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i boligsalgsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3451 (bygningsdeler). Arealmåling er utført i henhold til takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger - 2009, uten at det er tatt hensyn til at reglene i Plan- og bygningsloven med forskrifter er fulgt.
 
Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med NBI’s veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte:

Befaring
NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå.
I praksis betyr dette:

Andre detaljer om befaringen vil framkomme i de enkelte underpunkter i rapporten.

Levetidsbetraktninger
Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning 620.015 Intervaller for vedlikehold 1997.
Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Dette gir kjøper en pekepinn på fremtidig vedlikeholdsbehov for boligen.

Tilleggsundersøkelser

Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet.
Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig.

Følgende hovedpunkter medtas i rapporten:

Grunn og fundamenter
Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt
Grunnmur
Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger.
Drenering
Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør.
Observasjonene er visuelle.
Veggkonstruksjon og utvendige fasader
Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå.
Vinduer og dører
Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet.
Takkonstruksjon
Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldig stikktakninger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende.
Taktekking
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser.
Overlys, takluker m.m.
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering
Renner, nedløp og beslag
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m..
Terasse, balkonger og utvendige trapper
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk .tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres.
Piper og ildsteder
Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale.
Etasjeskillere
Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik.
Rom under terreng
Undersøkelsen omfatter visuell kontroll og fuktmålinger av tilfeldige valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt.
Bad
Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene.
Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger.
Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres.
Baderomsinnredning vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr.
Vaskerom
Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene.
Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger.
Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres.
Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr.
Toalettrom
Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilering av rommet.
Kjølerom
Visuell observasjon spesielt med hensyn til overflater og ventilering. Videre gjøres fuktvurderinger rettet mot kondensproblematikk, som kan medføre råteskader.
Kjøkken
Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap.
Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr.
Innvendige overflater
Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere.
Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflaten som blir kommentert.
Innvendige trapper
Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk.
Rekkverkhøyder er også vurdert.
VVS
Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter.
Elektrisk anlegg
Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el. fagmann.
Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor.
Diverse utstyr
Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster.
Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard.
Terrengforhold
Vurdering av fallforhold ved grunnmur.
Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget.
Vurderingene er basert på visuelle observasjoner.

Selger, som har bebodd og kjenner eiendommen,  utarbeider en egenerklæring for boligen.

 

BYGGESØKNADER

Har du byggeplaner ? Jeg kan hjelpe deg å få en byggetillatelse. Undertegnede har erfaring som byggesaksbehandler fra tre forskjellige kommuner og er dermed kjent med rutiner og regler som gjelder i forskjellige kommuner.

I dag kan tiltakshaver (den som ønsker å bygge) kun lage byggesøknad på det som kalles meldingssaker. Det gjelder mindre byggearbeid på egen eiendom. Alle andre søknader må utføres av ansvarlig søker, dvs. en som enten har lokal godkjenning i kommunen, eller sentral godkjenning.

Ansvarlig søker skal innhente opplysninger om gjeldene Kommuneplan og eventuelle reguleringsplaner som gjelder i området og som kan legge begrensninger på dine byggeplaner. Det kan være bestemmelser om plassering og byggehøyde, estetiske retningslinjer, krav til parkering og liknende. Dine byggeplaner krever kanskje endring av gjeldene planer. Det er viktig å få avklart dette så tidlig som mulig slik at du som tiltakshaver ikke kaster bort unødig tid og penger på planlegging.

Ansvarlig søker kan be om å få en forhåndskonferanse med saksbehandler i kommunen der man kan få avklart en rekke spørsmål som er relevante for din søknad. Om det for eksempel er nødvendig å søke dispensasjon, innhente uttale hos vegvesen, fylkesmann eller landbruksmyndigheter. Dersom du er interessert kan du bli med på forhåndskonferansen.

En søknad vil bestå av et følgebrev og selve søknadsskjemaet, kopi av nabovarsel og eventuelle merknader fra nabo, uttale fra andre myndigheter, for eksempel vegvesenet. Vi må ha situasjonskart og tegninger samt søknader om ansvarsrett fra de øvrige aktørene i byggesaken. Dette gjelder snekkere, rørlegger etc. I noen tilfeller må man lage en avfallsplan, for eksempel ved riving av eksisterende bygg.

Ansvarlig søker er ansvarlig for at tegningsgrunnlaget som vedlegges søknaden er godt nok. Søker skal innhente underskrift på søknader om ansvarsrett fra alle håndverkerfagene og søke lokal godkjenning for de firma som ikke har sentral godkjenning. 

Ansvarlig søker er bindeleddet mellom de prosjekterende, tiltakshaver (deg) og kommunen. Det er søkers ansvar at all nødvendig dokumentasjon blir fremlagt for kommunen, og at dette skjer i en ryddig prosess, slik at du ikke mister verdifull tid på at saksbehandler i kommunen må etterlyse dokumenter.

Det er også søkers oppgave å innhente dokumentasjon på at sluttkontrollen hos alle involverte firma  er utført uten merknad. Siste oppgave er å be om ferdigattest fra kommunen.

Ta en telefon, eller mail meg, så kan vi ha en uforpliktende samtale om dine byggeplaner og hvordan vi sammen kan få dem realisert.

BYGGESOKNAD FOR ETABLERTE UTLEIEENHETER

Dersom hybelen i kjelleren ikke er byggeanmeldt kan dette skape problemer ved et eventuelt salg. Dette bør man ordne opp i før et salg, slik at det ikke fremstår som en mangel i forbindelse med eierskiftet. Jeg kan utarbeide byggesøknad på utleieenheter som allerede er etablert og få den godkjent for utleie dersom det ikke er  i konflikt med byggeforskrifter, for eksempel brann, lysforhold, høyde under taket etc.

 

BYGGEPLASSKONTROLL

Jeg har fulgt opp noen nybygg og rehabiliteringer i ettertid hvor det er gjort åpenbare feil i byggetiden. Feil som kunne vært unngått dersom det hadde vært uavhengig kontroll i byggetiden. Det er kostbart å rette opp feil, oftest blir ikke feilen rettet opp, men utbedret med blant annet fugemasse. Man får dermed et bygg som er dårligere i utgangspunktet enn det man har betalt for.
Ved å bruke en fagkyndig byggekontrollør kan du unngå dyre overraskelser. En byggekontrollør skal påse at entreprenører og håndverkere utfører tilfredsstillende arbeid til avtalt tid og bidra til at sluttproduktet blir fagmessig godt.